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钱江晚报2014年4月10日:我的房子 ,我该如何守护
  2014-05-07 访客人次
 
 

   


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浙江在线0410日讯 奉化那幢居民楼,倒塌在数年的投诉、反映以及鉴定之后。杭州那些问题楼房的居民坐不住了,他们住的楼,有的因为房屋结构变形导致门窗长年关不上,如翠苑三区9(本报48日报道);有的楼倾斜率达到千分之十五,如朝晖六区的67幢;还有皮市巷森仁里2号等等。

  谁来保护我的房子?如果房子的一些细节让我觉得不安,却又不知道是否已成危房,应该怎么办?谁来鉴定?谁来出钱?程序怎么走?

  这些问号,我们来一个个帮你打开。尽管,这些事务在现实中要操作,也许未必会那么顺利。

  第一个问题:是否危房,鉴定说了算

  是否危房,当然不能因为几条裂缝,墙体空鼓,或者装壁挂电视,一榔头下去出了一个大洞来判定。鉴定是一整套科学测量和评估,并且需要专业鉴定资质的公司来做。

  这样的公司杭州有好几家,比如浙江省建设工程质量检验站有限公司,其背景是1985年成立的浙江省建设工程质量检验站,此次奉化倒塌楼房在去年12月的危房鉴定就是他们做的;杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司,其前身是杭州市房屋安全鉴定所,为杭州市住房保障和房产管理局下属事业单位;还有浙江求是工程检测有限公司,浙江中浩工程检测有限公司等。

  这其中,浙江建设工程质检站公司和杭州房屋安全鉴定检测中心公司,把握了危房鉴定市场里的大部分业务。

   谁来提出鉴定申请?

  杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员说:房屋质量鉴定,主要分两种类型,一是房屋现状鉴定,主要针对单套住房的一些质量问题。住户可自行申请,凭借房屋产权证等,租户觉得房屋质量有问题,也可以申请,但是要经得房东同意,同样要出具产权证。

  第二种即为危房鉴定。这需要整栋楼全体住户的共同申请,因为所谓危房就是来确定整栋楼的问题了,不可能是一两套房子的问题。如果是新交付的房屋,那么还需要和开发商共同申请。

  本报微信公众号ASir精英律师团成员、擅长房地产纠纷的浙江浙联律师事务所主任律师戴和平说,在现实中,有些业主组织起来自行找一家鉴定机构鉴定,但是鉴定结果开发商可以不认可。所以,一般来说,如果居民的鉴定目的是证实楼房为危房又要开发商承担责任的,一般是由居民直接起诉开发商,然后由法院来决定是否需要鉴定。这样出来的鉴定结果也是最具法律效力的。

  至于鉴定单位的选择,记者从法院了解到,浙江法院目前在这类起诉中的做法是:法院内有一个鉴定机构库,从库里随机抽取鉴定单位,再征求双方意见。

    鉴定内容包括哪些?

  浙江中浩工程检测有限公司的谢总工程师说,是否危房,是有一本厚厚的国标危房鉴定标准的。大致上来说,危房鉴定主要从三个方面来对房屋整体来做鉴定,一是地基,也就是房屋基础;二是主体结构,比如承重等等;三是维护部分,也就是阳台等。以主体结构为最主要部分。

  危房一共分ABCD四个等级,通俗地来说,A为不是危房,质量很好;B为个别构件有点问题,但是不影响主体结构,不影响居住;C为部分承重结构的承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;D就是指房屋整体出现险情,而且基本没有加固的价值,居民要马上撤离。

  当居民察觉问题要求鉴定的时候,其实大部分楼房确实已经到了C级的程度。在业内,大家甚至还有C+C-的细分,以C-更为危险,意指有加固价值,但是必须马上去做,而且加固成本会非常高。

  鉴定结果,真实可信吗?

  有一位不愿意透露名字的业内人士说,有的楼房鉴定出来其实已经到了D级,但是一旦D级结论落下,就要求居民马上撤离,那么这些人员的安置一下子就变成了一个巨大的社会问题。所以,有时候有些人就会来打招呼,鉴定机构采取的做法,一是把D写成C,然后建议赶紧修;还有就是索性不写明等级。

  翠苑三区9幢在2011年就由浙江省建设工程质量检验站公司做了一个主体结构安全性鉴定报告。报告没有明示级别,居民们都说看不懂。鉴定的相关负责人贞桦(应要求化名)说:一幢房子是否危房,关键就是看它的主体结构是否安全,所以主体结构安全性鉴定报告就是危房鉴定报告。

  但是,鉴定机构在做完鉴定后,在结论的表述上并非一定要给出危房级别。不过他同时强调,在结论的表述上也是非常严谨的,仔细对照标准可以发现具体级别。作为鉴定机构,我们的工作是非常严肃的,绝对不可能玩文字游戏。但出于某些原因,有时候确实不会直接表明级别,而是具体说问题。

   鉴定费贵不贵,谁来出?

  鉴定费用是每平方米6元,按照整栋楼的建筑面积算。这样一来,其实费用不菲。

  鉴定费用由申请人承担,如果能确定危房要求开发商承担责任的,可以向开发商追偿。

  第二个问题:如果鉴定为危房该怎么办

  在采访中,很多鉴定工程师表达了一个意思:即便是D级危房,房屋不是人,病入膏肓就毫无办法。只要肯花代价修,总是能够安全起来的。前提是要引起足够重视,要马上修。

  现实中还会出现一种问题,主管部门和居民意见不一。翠苑三区9幢,专业施工部门提出的修缮方案,可以通俗描绘为:数根大钢筋从屋顶往下,贯穿整栋楼以稳固结构。该方案得到街道认可,但是居民觉得这会让面积本就不大的房屋再度缩水,要求在外围加固。双方陷入僵局。

  还有一个很现实的问题,维修费谁来出。

  如果是公房,那房管部门会承担维修费用。如果是房改房,或者商品房,从法律上来说,产权已经归到业主个人手中,可以作为同一类型来分析。

  物业维修基金?它针对的是物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用,如屋顶渗漏、外墙剥落、电梯、消防设施等维修。

  从严格上来说,这些不属于危房修缮的范畴。所谓危房,肯定是整栋楼的主体结构出了问题,修缮也必是伤筋动骨。这要分两种情形:如果鉴定结果认为,造成危房的原因是开发商设计不合理,建造偷工减料,修缮费用可以要求开发商来出,属于要求其承担的民事责任。

  如果鉴定结果是因为自然原因,如台风浸泡、地质原因导致沉降等,那么修缮费用就要由房屋所有权人自己掏腰包。

  残酷的现实是,危房的修缮费用很贵很贵,普通居民是不大修得起的。

  第三个问题:危房的法律责任承担

  其实,一幢居民楼,就像奉化的这起事件中那样,建成20年即坍塌,并造成人员的伤亡,那就不是单纯的质量问题,而是要以重大安全事故论处了。

  有不愿意透露姓名的律师说,这里分为民事责任和刑事责任两部分。

  民事责任主要就是赔偿责任,开发商,施工公司,监理公司包括当年交付时出具验房合格的有关部门,一个都逃不了干系。像一些老房子,当年都是政府部门来验收合格的。如果出现像奉化坍楼事件,钢筋只有手指粗,这样的楼房竟然验收合格,那么必要的时候,甚至可以提起国家赔偿,告政府部门当年的不作为,验收行为违法。

  另外,一旦出现多人伤亡的后果,就可以追究刑事责任了。这与矿山事故的性质是一样的,以重大事故罪来论处,向开发商、施工公司、监理,验收等各环节各部门责任人追责,情节严重的可以判刑入狱。目前,奉化坍楼就已有三位相关责任人被公安机关依法采取强制措施。


 

 

 
   
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